“不买房,1年又白忙”;乱买房,可能一辈子都白忙

文章摘要:

  像往年一样,“今年不买房,1年又白忙”的吆喝声四起,听得人烦躁,特别是对还没买房的无产者来说,生活已经如此不容易,还时不时的躺枪,简直想骂人。而笔者所反感的是,仅仅因为“钱放在手里贬值”,就怂恿别人不假思索地买房。
  其实房产交易频次是很低的,一般人可能一辈子也就1、2次。暂不论你感不感兴趣,就价格来说,像热点城市动不动几万每平的房价,对于普通白领来说,能买得起1套就不错了,等以后赚的钱多了,可能再改善置换1次。所以一定要认真对待买房这件事,买错了房,可能2年、10年会白忙,甚至会影响你一辈子。

  从近10年来看,对比股票、外汇、黄金、期货,房子确实是稳健性更高、花费心思更少、长周期里波动更小,且能够长线跑赢通胀的投资品种了。按照业界的说法,此前10年是房地产的黄金时代,买了房产或地皮躺着就能把钱赚。而没买房的人,可能越存钱越买不起房,去年还够首付犹豫没买,存了一年却发现连首付都不够了,正如中介所说的“不买房,1年又白忙”。
  那么未来10年呢依然是“傻傻”地买“傻傻”地发财还是白银时代黑铁时代甚或耸人听闻的崩盘别说买房的人搞不明白,如今各位大佬也是对房地产的前景众说纷纭。不过可以确认的是,楼市趋势在告诉我们:未来肯定不是任何城市的房子、任何类型的物业都有投资价值的,若不加强研究和提高警惕,将很容易踏进坑里。

  自严厉的限购限贷等调控政策出台以来,觅房收到很多关于房产投资的问题,例如不限购的三四线城市、或者某个不知名小县城的房产的投资价值如何市的“老破小”or郊区的“高大上”,选哪一个好不限购的商务公寓投资价值多大小产权房能买吗比市场价低很多的法院的拍卖房,能买吗……

  遇到的情况不一样,问题也是五花八门,但从中可见大家投资房地产的热情依然很高,手里有几十万或者上百万的闲钱,担心贬值,着急想换成保值增值的资产。而笔者不得不说的是,一些问题很难给出一个标准答案,即使再牛的专家也不可能对每个城镇、每个细分的领域都了如指掌,很多时候只能从大的方面给出预测与分析。
  举个例子,比如要不要买小产权房的问题,专家一般会说有法律风险,法律不认可这项交易,到时候要是被强拆,产权就没法保障,要谨慎。大体情况确实是这样的,但这样的回答又没有实际价值。实际上,并不是所有的小产权房有风险就不能碰,像经过了正规报建手续的小产权房,产权是相对安全的。所以情况不同,你可能会捡到大便宜,也可能会踩到屎。法拍房也同样,房子有没有隐性的债务风险,你要去核实。或许只有拥有一定资源、关系、资金规模的投资客,才能玩得了,而一般人还是要谨慎些,不要眼红别人。

  小产权房、法拍房,还有商铺、写字楼(不好转手,主要靠租金收益,十分考验投资眼光),这些物业类型,笔者的建议是:没有多少房地产投资经验的,是少碰;若感兴趣,就要多跑跑市场,多多了解该物业的实际情况。在物业类型的选择上,最靠谱的是住宅,商务公寓次之。

  对于商务公寓,因为不限购的特性,在目前限购政策影响下,比较受关注。但是要注意的是,买商务公寓要比买住宅更挑剔地段。本质上,商务公寓的是属于CBD的附属品,并不是随便所有的地段搞公寓都可以叫公寓。笔者认为只有核心城市(一线和强二线城市)、有效地段(地铁口或地铁上盖,商务人群聚集区)的商务公寓,才有投资价值;其它多数公寓只是便宜,投资价值并不大,若限购政策的弱化,很可能热度就下去了,投资的话,要注意把握好节奏,知进退。
  在城市的选择上,有人看到了目前三四线城市的房价在涨,也想进场去赚一把。笔者不建议这样做,两方面的原因:一是大多三四线城市的库存量依然很大,再加上炒房客手中囤积的二手房数量,恐怕依然是供大于求的关系,别被目前市场表面的火热迷惑了;二是随着国家防范金融风险的深化,三四线城市的加杠杆和信贷扩张也逐渐被上级关注和监管,若没有信贷等政策的特别照顾,本身就缺乏经济基础支撑的三四线“虚火”房价,止涨或者下跌的风险无疑将增大。所以对于现在已经涨了一波的三四线楼市,要谨慎进场,提防被套住。

  当然,也有适合进场的,例如东部沿海人口几百万、甚至上千万的强三四线城市,房价有强有力的支撑。一二线城市更不用说,“房地产投资长期看人口”,从人口的净流入量、城镇化的推进以及都市圈的建设来看,一二线城市的房价长期仍将是稳步上涨的。

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