订房者警惕沙盘中楼房长个儿(日照房产)

文章摘要:

沙盘中原来矮个儿的楼房交付时长高了;原来挺大的楼距变小了……目前在本市房地产市场上,出现大量期房在交付时“变脸儿”的情况,并由此引发争议和纠纷,最终受损失的主要还是买房者。

  要避免和减少这种争议和纠纷,购房人应在购房前仔细考查,在签合同时多加留意,这是非常重要的。

  期房在交付时“变脸儿”的原因很多,其中有两种情况,需引起买房人特别注意:

  第一种:开发商随意改沙盘

  有的房地产商会在卖哪座楼时就让哪座楼在沙盘上长高,把它前面的楼降低;还有的沙盘做得不成比例,把绿地在沙盘上放大;再有就是一些配套建筑在沙盘上不反映。当期房交付时,购房人再也找不到沙盘了,虽觉得不一样了,可起诉又无法举证。政府文件虽要求房地产商更改规划必须征得受影响的业主同意,但在这种情况下,由于房地产商根本没更改规划,只是做虚假广告和展示,所以根本谈不上征得受影响的业主同意。

  ●购房人如何应对

  面对第一种情况,购房人首先要学会看沙盘。您无法确定您所面对的房地产商是否是奸商,但您一定要明白能做房地产商的都不会是傻瓜。当您看到您所买楼房前还有一个建筑时,不要只拿眼睛看沙盘模型的高矮,而且要用嘴问,用脑子想,如果那个位置很好,而且也有条件盖高楼,房地产商为什么不盖高楼呢如果小区是独立供暖或二次供水,购房人就要在沙盘上找找锅炉房、水泵房在哪儿如果没有肯定会在哪儿冒出来。同样道理,配电室、垃圾楼、地下车库的出口一定有它该有的位置,买楼时不注意,收楼时就有可能发现窗户对着垃圾楼、变电器、地下车库出口,入住后就有可能要整天面对垃圾的臭味、电磁波的干扰、汽车出入的噪音。

  购房人除了学会看沙盘外,还要学会看《建设工程规划许可证》和《建设工程规划许可证》的附图及附件,争取将标有各个建筑高度的小区整体平面图列入合同附件一,并事先就有思想准备,房地产商不肯写进合同的广告、沙盘所反映的情况都是假的。

  对于房地产商广告承诺的小区有医院、学校、幼儿园、电影院等要有一个基本认识:这些承诺房地产商最多能保证提供建筑,而是否真的会开办还要取决有没有开这些机构的人愿来。如果没有医院、学校、幼儿园、电影院等机构直接承诺,对房地产商的承诺宁愿信其无不要信其有。

  对小区内有医院的,购房人在合同中和房地产商约定清楚医院太平间、急诊室的门朝哪儿开,现实中确实有人入住后才发现自己家的窗户正对医院太平间,也有人入住后发现自己的家门口离太平间门口非常近,这事让谁赶上恐怕都会别扭一辈子。

  第二种:地被转手换了新“主”

  目前在北京,房地产商拿到土地两年不开发,政府要收回,同时也允许土地再转让。由于很多小区是分期开发,前面几期开发后,房地产商没钱了,只能把土地转手,或者觉得卖地比自己盖楼省事又不耽误挣钱还不冒风险,主动就把地转手了。接手的要够本儿一定要让土地出更高效益,要达到这个目的,方法之一就是增加容积率。而增加容积率,政府既可多收土地出让金,又能解决更多人的居住问题,在北京市没有一个统一的容积率限制的情况下,只要符合不影响采光的规定,规划部门通常都会批准。由于“新”的发展商和原来购房的业主不存在买卖关系,当然他们也不需要业主的同意;对规划部门来讲,他们是报新的规划,而不是改变规划,规划部门批准也没什么错。

  ●购房人如何应对

  面对第二种情况,购房人能做的不多,细心的购房人都会发现,《建设用地规划许可证》的“说明”上写着:当建设任务撤销或部分任务撤销后,本证及附件相应撤销。《建设工程规划许可证》“注意事项”上写着:本证及附件发出后,因年度建设计划变更或因故未建满两年者,《建设工程规划许可证》及附件自行失效。购房人能事先考虑清楚为买楼前没有建筑或低建筑的房子而多付钱是否值得。

  《北京市城市房地产转让管理办法》第四十三条规定:“房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房,不得擅自变更。房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的,应当书面征得受影响的预购人同意,并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的,房地产开发企业应当给予相应的补偿。”北京市政府这条关于变更规划条件的规定,对保护预购人的合法权益有非常重要的作用,建议购房人在合同中予以明确约定。刘宏诚

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