转委托的二手房存在着风险

文章摘要:“我要买的二手房,产权证上的名字和一直跟我谈的房东是两个人,这样会不会有问题?”最近,市民廖女士遇到了烦心事,本来想借着二手房价格松动的当儿购买自住用房

●买主疑虑:卖家不是产权证上的人

●记者探查:原来房子被转委托两次

●律师提醒:房子委托买卖风险较大

“我要买的二手房,产权证上的名字和一直跟我谈的房东是两个人,这样会不会有问题”最近,市民廖女士遇到了烦心事,本来想借着二手房价格松动的当儿购买自住用房,谁知道自己将要购买的二手房产权证上的名字和一直与她交易的卖方名字并不一致,虽然对方手中有两份委托书,二手房中介也出面做保证,她还是不敢下手。据记者了解,二手房交易中委托卖房是常有的事,根据规定,个人将购买不足5年的住房对外销售,将全额征收营业税。相关人士提醒,像这种转委托的二手房存在着风险。通常是房主当时逃避了营业税,就算中间人减少差价,买房人购买这种二次委托房仍存在一定的风险。

二次委托房子被交易两次

廖女士看中的是龙舟路附近的一处品牌开发商开发的楼盘,2005年的二手房还保留着清水房的原样,廖女士打算赶在5月前购买下来,花两个月装修在冬天之前入住。“中介介绍的房主是姓李,谈好的58万的二楼套二,但是要签合同了发现产权证上不是他本人名字。”廖女士说,虽然李先生拿出了两份转委托书,而且保证只赚取较少的差价,她也十分忐忑。

记者咨询了二手房中介内部人士,据某中介门店经理李辑说,转委托通常是出现在炒房群体中,不少投资客为了减少投资成本,直接通过委托公证的形式把房子买下来,等准备出手找到买家的时候再直接办理过户,以此来避开交易环节中产生的税费。原来,根据规定,个人将购买不足5年的住房对外销售,将全额征收营业税。为了逃避这笔税费,不少投资客都以转委托的形式抛售手中房源,等房产满了5年之后再办理过户手续,部分中介公司也以此方式收购房源赚取差价。

像廖女士的这种情况,可以判断李先生是第二个买家,并且也是投资客,才会出现二次委托的情况:“这套房子已经交易过两次,只是通过公证委托的形式,没有直接过户而已。”此外,一些购房者也会钻空子,宁愿冒险通过转委托的形式,等房产满了5年再办理过户手续,以逃避缴纳这笔税费。而一些小中介公司同样以这种方式收购房源,直接将房产的买卖过户等事宜公证委托给经纪人,等遇到买家时再办理过户手续以赚取差价。

律师提醒委托买卖风险很大

虽然廖女士了解到了二手房转委托的情况,但这套二手房李先生愿意以低价抛售,也就是说,廖女士买的这套房子并未被投资客吃掉多少差价,但她考虑再三,仍是不敢果断下决定。

四川恒和信律师事务所马志旭认为,委托,本来就有一定的风险,转委托中间涉及的细节问题更多,产生风险和纠纷的可能性也就更大。对廖女士而言,这套房子价格虽然并不高,各方面条件都在她中意的范围内,但需要注意的是,受委托人不能是交易后的产权人,也就是说,无论是委托,还是转委托,被委托的人和交易后办理登记的产权证人不能是同一人。

同时,他提醒欲购买二手房的朋友:首先,买二手房时一定要做到“两核对”,一核对签合同者所出示的身份证是否为其本人,二核对身份证名字与房屋所有权证名字是否一致;其次,如果是房主的授权人签字,则需对方出示授权委托书,并保留一份该授权书复印件及签字人的本人身份证复印件;出让方如果有配偶的,应当让配偶双方同时到场签字。

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