以前老陈对政策只是看看就行了,毕竟咱是执行的,那都是高层的事,最近闲着没事,因为最近风云变幻较多,老陈闲着的时间又多,咱也琢磨了琢磨,还真让我品出点小味道。

国务院近日下发《关于授权和委托用地审批权的决定》(国发〔2020〕4号),决定大幅下放用地审批权。自然资源部随即出台文件,几乎同步下放建设用地预审权。

决定共三条,可内涵丰富。决定第一条明确规定了,国务院将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,下放给各省、自治区、直辖市。

决定第二条将永久基本农田转为建设用地审批事项,以及永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的土地征收审批事项,国务院委托北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等八个省和直辖市。

前面两条看似简单,实际颇不简单。实际第一条就是对《优化营商环境条例(草案)》要求的落实,但这次反应之快、行动之速、时机之准让人叹为观止。

用地审批是我国土地管理的一项基本制度。严格控制土地性质转换、基本农田是“红线”“高压线”等等,历来是各级土地管理部门的一贯思路,加之法律法规的不完善不清晰,难以从根本上解决用地审批周期长等问题。原土地管理法严格规定用地审批权限和程序,在新增建设用地从严从紧、严格保护耕地等方面发挥了十分重要的作用,在以前历史时期效果明显,但用地审批周期较长已经不能适应当前经济社会发展的需要。修订《土地管理法》然后把权力下放到省级,减少环节,加快审批。你仔细看,审批的内容和要求都没改,只是把最后决策权下放了而已。实际最后就是要办快办好。

第二条就是选择试点。我们再来看国务院试点的八个省市,四个直辖市暂且不说,广东、浙江、江苏都在珠三角区域、长三角区域,是目前我国经济发展最快的两个区域,而安徽则是联产承包责任制试点小岗村所在省,目前长江三角洲城市群发展规划中安徽的合肥、芜湖赫然在列。

众所周知,我国各地发展不平衡,有些地区虽然经济发展较好,但耕地后备资源严重匮乏,而有些地区虽然耕地资源丰富,但经济发展较为落后,统筹安排,既保证耕地少的省份经济持续发展,又以出售占用耕地补偿指标的方式带动脱贫致富。办法虽好,但审批权并未下放,操作难。长三角和珠三角经济发达区域的土地综合利用,效能并未得到完全释放。很多时候,由于统筹力度不够,程序繁杂,审批时间长,很多企业在项目落地时受各种制约,现在作为试点省市,增加了省级决定权,估计会让这些区域的土地加快转化为生产力,释放出更大能量,助力产生新的经济增长速度。

最后一条就是压实责任,放权同时加强监督。

老陈看完之后,想了不少,首先想到的竟然不是这些,而是前端时间夭折的一系列政策。

2月,河南驻马店将首套房公积金贷款最低首付比例由3成下调为2成,公积金贷款额度由45万调到50万。 3月3日,广州出台商服类项目不再限定销售对象和转让对象。 3月12日,宝鸡发布各银行要积极争取降低首套房贷款首付比例,从3成下调到2成。3月15日,山东济南出台在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的,不受限购政策约束。3月24日,浙江海宁传闻,当地将放宽住房限购1个月,现在文件老陈也没找到。

其实这些文件出台动机都挺好!为了应对新冠肺炎疫情的影响,努力实现各地的全年经济目标。选择放宽限购限售和限贷政策的面也较窄,不是全面,但都时间不长进行了调整!

不过,可以看出今年房地产行业的政策的困难和复杂,其实这些城市的政策有些未必不合适,但极易被误读,一旦误读之后,房地产管理部门压力倍增,加之前期调研不够,部门协同不到位,政策夭折也可以理解。

聊完这些,我们回头看国务院下放审批权的事,对日照影响几何?

一、用地手续审批变快。

以前农用地转为建设用地的审批最快也要半年以上,开发商从看中地块,到计划征地,再到项目立项、审批到最后开工,实说一年能搞定的都算顺畅了。因此,很多这样的土地,都成了鸡肋,几乎无人关注。下一步有可能这样的土地成为开发商新的追逐目标。

二、更利于地方政府的统筹考虑。

现在城乡一体化发展如火如荼,从市区的西部和北部来看,河山和南湖的土地也成为开发商追逐的新目标。审批权下放到省级,报批以及和主管部门的交流沟通将加倍便捷。

三、对房地产市场良性补充。

近几年日照房地产市场外来大鳄增多,前几天恒大和新东港成为“盟友”。外来的都是“有钱人”,本地的中小企业这几年早感觉到了拿地的不容易。

大企业有大企业的优势,毋庸置疑。但日照只是一个新兴的小城市,城市发展虽然高速迅猛,但以前县级市留下的很多东西短时间无法消除。譬如城中村的情况大范围存在,基本农田以外的土地转为建设用地的情况,存在较大的市场。很多大企业对过小的地块和非开发用地兴趣不大,加之,中小开发企业往往都是当地企业,对当地情况熟悉,这样就给中小企业的发展留出了更大的空间。

四、从目前,山东将是试点省份候补最佳。

从2019年各省的GDP排名来看,山东和河南也是靠前的,经济发展实力不容忽视。从老陈前面分析来看,试点是动态变化的,从需求来看,经济强省需求更甚,决定中的第二条规定,如果有递补的机会,山东和河南胜出的概率极大。

五、不要惦记永久基本农田。

下放的只是国务院授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批,而发挥总量管控和空间布局的规划权限并没有下放,相应的用途管制规则也不会发生变化。

分析政策,老陈毕竟不是强项,我随便说说,你随便看看,等新茶上市,咱们谈谈房价。

(日照置业网网友供稿)