这是日照置业网在2020年新开的一个栏目,通过不同的角度来看房地产这个充满纠结的行业。可能会在这个栏目里我们互相撕逼,我们不搞一言堂。

我们为这个栏目虚拟了一个撰稿人,因为日照置业网创始人姓陈,我们就姑且称他为老陈吧。老陈作为地产圈的一个老兵,凭着沉浸于地产行业多年的经验而说三道四。所以我们赋予这个栏目一个名字:陈腔懒调(姓陈说点啥为陈腔,懒调呢,由着性子写,由着性子说,由着性子发,有可能一周两篇,有可能半月一篇。调是多音字,diao:就是观点了,tiao:就是调节气氛了),从现在起,日照置业网会整理一些关于房地产这个行业的观点、论调。在此栏目中不定期发出来,您可以以此来消磨时光,也可以读后呵呵一乐。

节后房地产市场的炸弹,TNT当量一个比一个大。房贷利率变化,出来一个新名词叫LPR,让从小吃地瓜咸鱼的老陈足足消化了三天;紧接着驻马店政府出台房地产市场政策,第三天就被省政府约谈;忽然国务院把大额建设用地的审批权又给了各省,这时啥意思;最让老陈看不懂的是,作为特区的海南竟然取消了商品房预售制度。

老陈本就是混地产圈的,疫情期间,咱是守法公民,响应政府号召,一直宅在家。打开朋友圈,消息大爆炸,圈里的喊狼来啦,圈外的叫沉住气,太阳要出来了。开始时候,老陈只是心惊,这个时候弄出来这个。特区就是特区,风格和路子就是不一般,后来细思这个时候合适吗?考虑到后果吗?但咱小P民一枚,想想而已,看看罢了。

饭照吃,觉照睡,可是过了几天,海南省政府网站找不到取消预售的通知了。老陈也感觉不能再懒了,自己也得提高站位,唠叨唠叨自己的想法。

中国住房制度改革初期,由于房地产开发企业普遍缺少资金,商品房供应量小,国内借鉴香港房地产开发经验,引入了商品房预售制度,并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。商品房预售最早出现于香港,1956年,香港政府出台了《预售楼花同意书》制度,正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。

商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段,能够加快房地产开发项目的资金周转,提高资金的使用效率,从资金的时间价值角度来看,商品房预售制度还能够降低开发资金的使用成本。但由于自身存在的一些缺陷以及执行中的监管的不到位,造成了大量的购房纠纷、市场风险,因此商品房预售制度遭遇到了前所未有的质疑和指责。

取消预售的呼声不是一天两天了。2005年8月15日,中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》,建议决策部门考虑取消房地产预售制度。这份报告在市场上引起了各方的关注和争论,对预售制度的研究已经成为了房地产市场继续健康发展不得不面对的重大课题,15年过去了,呼声一直不断。实际上预售制度从诞生的那一天起,其目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题,因此,预售制度成为房地产开发企业重要的融资渠道一点都不奇怪。

很多人都把问题归咎于预售制度的先天缺陷,实际上预售是双刃剑,我知道我这样说可能会挨骂,但我还是想说一下,因为过热之下需要冷静。

老陈写这个,本就不是为了点赞,只是想说点自己的看法。最近大家也看到了山东的房产销售百强榜,销售面积百强,日照本土企业也就兴业和安泰入围,销售金额加上了国丰置业,这实际也与日照在全省的地位颇为契合,虽然咱们经济增速高,但总量小,面积小,就是底子薄。我给日照的定位就是经济欠发达啊。自从华润来日照之后,揭开了日照房地产开发的新篇章。以前的日照连个像样的售楼处都没有。

本地开发企业的资金实力弱,规模竞争力不够这时不容怀疑的,如果取消了预售,本地开发商将会被外地进入的开发商秒杀,碾压的体无完肤。日照的现状摆在这里,很多开发的地块规模不够,单位不能远离居住地的小农意识还很强烈。正好一些小型规模的开发商,利用地头蛇的优势开发了一些规模不大的小区,让日照城区的农民变成了市民。

价格将会被垄断

如果日照取消商品房预售改为现房销售,首先会有一批小型房企因为资金的周转问题而退出楼市。过去小房企因为资金压力大,对利润追求较低,需要快速回笼资金,还可以从价格上挤压大房企,但如果小房企都退出了,那么未来就真的只有大房企的发言权,城市规模小,几个大房企稍微用力就可以形成价格垄断,房价的也就会被动提升了。

开发商转嫁资金压力

取消商品房预售之后,开发商的资本成本会增加。为了抵消资本成本增加的压力,开发商只能有两种选择。一种是抬高房价,一种就是偷工减料。抬高房价目前来看不太现实,因为目前的房地产市场并非完全的市场,中央要求房子是用来住的,因此管控价格,消去资本利润成为管理部门的重点工作内容之一。这样看来,降低成本将会成为开发商的唯一选择,如果开发商选择了降低成本,很多隐性材料的质量估计就堪忧了,试想之,如果你搬进新房,地暖管道用了三年漏水了,住了五年,墙上插座因为电线质量没电了,目前房屋的保修时间大家都知道,太短了。出现这些问题,比房子价格涨几百恐怕更令人头疼。不谈这个了,想想撬地板,我都发冷。

是否大家都能耐心等现房销售

最近有新闻报道,配图为青岛的一个楼盘销售现场,其真实性咱们不去探究。目前山东的双极发展,青岛作为东极核心,房源稀缺是正常。

日照虽然城市小,但地理环境和气候优势独特,城市美誉度不断提升,加之机场和高铁的开通,便捷的交通让外来人口不断增长,商品房的需求大幅提升。

虽然政府严格限制未办预售就对外销售,可是开发商认筹、认购、预定等选房、订房的方式花样也层出不穷。试想在这样的卖方市场,如果你看中的房子,开发商告诉你,如果想买中意的房子,先交点定金你交不交。有人说,我不会举报查处他啊,的确你可以举报查处,但咱不是说相声,咱是针对的真想买房的,你不交,别人交,房子就是别人的了。你说这样的情况下,你定力如何?

现在预售之下,进行资金监管,都有烂尾项目。如果现售了,你私下交易,开发商跑了,那恐怕你担责比例就更大了。转了一圈,又回到了原点。供求关系不改变,预售和现售都有解决不了的问题。

另外,日照这样的小城市很多大型房企也没放入眼中,如果取消了预售,大企业不来,小企业干不了,估计房价会涨的不轻。

当然这些都是老陈选择的小众思路,一家之言,咱们说过事情都有两面性,取消预售也许好处更多。

实际上,监管部门加大监管力度,管好资金、管好质量、规范销售,房企做好本职,树立责任意识和精品意识,用长远发展思路来建设项目,是否取消预售都不是问题。

(日照置业网网友供稿)